Un contratto preliminare (compromesso) può essere redatto e stipulato fra le parti anche privatamente, quindi senza l’intervento di un Notaio. A tale proposito alcuni ritengono – erroneamente – che in caso di stipula "privata" non ricorra l’obbligo della registrazione della scrittura. Un altro gravissimo errore è quello di ritenere che un contratto preliminare registrato abbia lo stesso valore e gli stessi effetti di un contratto trascritto. Tentiamo di chiarire il tutto.
1) la registrazione è sempre obbligatoria.
Tale obbligo, che sussite a prescindere dal fatto che avvenga o meno un trasferimento di denaro, è regolamentato dalle disposizioni dell'art. 2 del T.U. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro) e dell'art. 10 della Tariffa, Parte Prima, allegata al medesimo testo unico. Nel caso di stipula "privata" alla regisitrazione può provvedere uno qualsiasi dei contraenti e l’adempimento va perfezionato entro 30 giorni dalla stipula. Va evidenziato che lart. 1, comma 46) della Legge Finanziaria 2007 (L. 296/2006) ha inserito il mediatore eventualmente intervenuto nell'operazione, tra i soggetti "solidalmente" obbligati alla registrazione. L’inosservanza di tali disposizioni determina a carico degli inadempienti (ivi compreso il mediatore) delle sanzioni amministrative che attualmente vanno dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, fatti salvi i minimi di legge e la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.
2) Una scrittura privata regolarmente registrata è un atto valido ed efficace esclusivamente per le parti interessate, pertanto non è opponibile ai terzi.
Questo significa che nel caso in cui il promittente venditore, prima del definitivo rogito notarile, promettesse in vendita o vendesse lo stesso immobile ad altre persone, ovvero lo offrisse in garanzia per l’ottenimento di un mutuo o per il pagamento di un debito (concedendo quindi una iscrizione ipotecaria), il promissario acquirente non potrebbe far valere alcun diritto reale sul bene se non quello di richiedere la restituzione degli anticipi versati e/o il risarcimento del danno. Altrettanto avverrebbe nel caso in cui, sempre prima del definitivo trasferimento, terzi creditori del promittente venditore agissero sull’immobile con pignoramenti, sequestri o con l’iscrizione di ipoteche giudiziali al fine di garantirsi il pagamento dei crediti vantati.
3) Il promissario acquirente che volesse veramente cautelarsi contro ogni possibile rischio potrà farlo solo rendendo pubblico il contratto preliminare attraverso la sua trascrizione nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis del Cod. Civ.).
A tale adempimento può provvedere esclusivamente un Notaio, il quale dovrà redigere l'atto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Grazie a tale procedura, il contratto assumerà una valenza profondamente diversa rispetto a quello semplicemente registrato: la trascrizione produce infatti un effetto prenotativo. Ciò significa che gli effetti del futuro atto definitivo (il rogito) retroagiranno alla data di trascrizione del preliminare, prevalendo su qualsiasi trascrizione o iscrizione pregiudizievole gravata successivamente sul bene oggetto del compromesso. In pratica, l'atto diventa pienamente opponibile a tutti, compresi gli eventuali creditori del venditore, pertanto i diritti dell'acquirente non potranno essere inficiati da nessun tipo di azione compiuta o subita dal promittente venditore prima del definitivo. Altresì, la legge garantisce all’acquirente un privilegio speciale sul bene immobile per i crediti sorti a seguito i inadempienze o fallimento del promittente venditore.
Massimo Petina
Salerno Casa Blog