Per vendere o acquistare la vostra casa intendete avvalervi dell’intervento di un agente immobiliare. Ovviamente sapete che, a conclusione dell’affare, dovrete riconoscergli una provvigione, ma a tale proposito vi ponete alcune domande:
L’agente immobiliare ha sempre diritto alla provvigione?
Ricordiamo innanzitutto che l’art. 1754 del nostro codice civile stabilisce che “il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare… “ Altresì ricordiamo che l'attività dell'Agente Immobiliare, oggi paragonabile a quella di un vero e proprio professionista, è ben disciplinata dalle normative di cui alla L. n. 39/89 e dai successivi D.M. 452/1990 e D.M. 26 ottobre 2011. Ne consegue, quindi, che l’ Agente Immobiliare a cui vi siete affidati potrà rivendicare il pagamento dei compensi per le prestazioni operate solo se è in possesso dei requisiti minimi previsti dalle predette normative.
Quando vanno riconosciute e pagate le provvigioni all'Agente Immobiliare?
Al fine di rispondere con chiarezza a questa domanda riteniamo opportuno premettere che:
- L’art. 1755 del nostro codice civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti che ha messo in contatto se l’affare è concluso per effetto del suo intervento…”, e che “la conclusione di un affare si realizza quando le parti messe in relazione stipulano un accordo vincolante, creando un nesso giuridico che permette di agire per l'esecuzione o il risarcimento“
- L' art. 1759 stabilisce inoltre che il mediatore (relativamente alla conclusione dell’affare) è obbligato a “comunicare alle parti le circostanze a lui note… e risponde dell’autenticità delle scritture”
Questo significa che le provvigioni dovranno essere pagate all'Agente Immobiliare nello stesso momento in cui egli, avendo assolto con responsabilità a tutti i suoi obblighi ivi compreso il completo perfezionamento della proposta di acquisto con accettazione del venditore e presa conoscenza dell'acquirente di tale accettazione (art. 1326 cod. civ.), ha posto i contraenti nella condizione di concludere l'affare. Infatti in quel preciso momento l’Agente Immobiliare ha praticamente concluso la sua attività ed ha definitivamente maturato il diritto ad incassare le sue provvigioni, anche e soprattutto perchè da quel momento in poi egli non avrà più alcun titolo o diritto ad intervenire o a mediare nei futuri e diversi accordi che potrebbero ricorrere fra le parti le quali, per loro libera scelta (e quindi non per colpa, mancanza o volontà del mediatore) potrebbero – ad esempio – rinviare la data di stipula del definitivo rogito notarile o addirittura, per volontario esercizio dei diritti di recesso o per inadempienza, potrebbero annullare la compravendita.
In sintesi, anche se il trasferimento notarile (rogito) non è ancora avvenuto e fatta salva l’ipotesi dell’esistenza di una condizione sospensiva con cui le parti hanno sottoposto la validità e gli effetti delle scritture intercorse al verificarsi di altri eventi (concessione mutuo, vendita di altro immobile ecc..), il pagamento delle provvigioni all'Agente Immobiliare non può essere rinviato e deve aver luogo al completo perfezionamento della proposta di acquisto, poiché a tali condizioni l’affare può definirsi e deve intendersi concluso.
A quanto ammontano le provvigioni e chi deve pagarle ?
Non esiste una tabella che preveda e stabilisca con precisione i parametri minimi e/o massimi dei compensi dovuti agli Agenti Immobiliari. Generalmente tali parametri vengono determinati dagli usi ed i costumi delle diverse aree geografiche e possono altresì essere liberamente concordate. Per quanto attiene invece all'obbligo del pagamento, questo ricorre sempre a carico di entrambe le parti contraenti, il tutto così come previsto dal già citato art. 1755 , nel quale testualmente leggiamo che “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ognuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, è stabilita dal Giudice secondo equità.”
Massimo Petina
Salerno Casa Blog